Einzellage ohne Nachbarn: Hunsrück-Landsitz mit 1,4 Hektar Land & Eigenwald

Stellen Sie sich vor: Morgenkaffee auf der Ostterrasse, eine der beiden großen Buchen im Gegenlicht, am Horizont der Erbeskopf — und zur Straße hin kein einziger Nachbar. Sonnenaufgang und Sonnenuntergang erleben Sie hier jeweils in voller Breite.

Das hier ist keine gewöhnliche Immobilie, sondern ein zusammenhängendes Stück Freiheit aus drei eigenen Parzellen: ein freistehendes Wohnhaus, eine große Wiese direkt gegenüber und ein eigener Wald mit Jagdhütte in Sichtweite. Rund 14.400 m² eigenes Land in geschützter Einzellage am Ortsrand eines kleinen Dorfes in der Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen — durch Hecken und Altbäume eingefasst, vom Ort aus nicht einsehbar, umgeben von Wald, Wiesen und Feldern. Drei markante Altbäume unmittelbar am Haus — zwei große Buchen und eine Eiche — geben dem Anwesen seinen Rahmen. Eine Konstellation, die man kaum ein zweites Mal findet.

DAS HAUS — solide gebaut, klug erweiterbar

Freistehendes Massivhaus, 1969 in Hohlblock-Bauweise errichtet, über die Jahre gewachsen und gepflegt. Älterer und neuerer Wohnteil sind unter einem gemeinsamen Satteldach zusammengeführt. Modernisiert: Fenster 2001, Sanitärleitungen beider Bäder (EG + DG) 2022, Küchen-Wasser- und -Abwasserleitungen 2024 erneuert.

131 m² Wohnfläche auf zwei Ebenen. Im Erdgeschoss empfängt Sie eine offene Wohneinheit aus Küche, Essplatz und Wohnzimmer mit Kaminofen — vom Essplatz direkt auf den südlich gelegenen Balkon. In einem abgetrennten Bereich das 2022 renovierte Elternschlafzimmer (Stromleitungen teilw. erneuert, elektrische Rollläden nachgerüstet) mit ebenerdiger, nach Osten ausgerichteter Terrasse und Blick auf die von einer Buchenhecke eingefriedete Rasenfläche, dazu ein Gästezimmer (ideal als Homeoffice) und ein Bad mit Dusche/WC. Das Erdgeschoss ist komplett gefliest.

Im Dachgeschoss drei weitere Zimmer, eines bereits mit WC und Waschbecken — der Ausbau zu einem zweiten Vollbad ist vorgezeichnet. Der angrenzende Speicher wartet ausbaufertig (Estrich + Heizungsanschluss) auf Ihre Ideen.

Voll unterkellert: Heizungskeller mit der Multi-Brennstoff-Heizung, Vorrats- und Abstellraum, Hauswirtschaftsraum, ein weiteres Bad mit Dusche/WC sowie zwei Garagen. So kommen Sie auf insgesamt rund 360 m² Gesamtfläche (131 m² Wohnfläche + ca. 230 m² Nutzfläche), 6 Zimmer, 3 Bäder + Gäste-WC: 2 voll nutzbar, dazu ein drittes Bad mit Badewanne im älteren Teil als Reserve (derzeit stillgelegt) — ideal für Mehrgenerationen-Konzepte. Am Haus zwei Holzschuppen für Gartengeräte oder die Haltung von Kleintieren.

Ihr Plus an Zukunft: Der ältere Gebäudeteil — ursprünglicher Wohnteil, heute sanierungsbedürftig und derzeit nicht bewohnbar — ist eine Sanierungs- und Ausbaureserve: nach grundlegender Sanierung Raum für Einliegerwohnung, Atelier oder Gäste-Suite (Details im Exposé).

ABGESCHIEDEN, ABER NICHT ABGELEGEN

Der Ort liegt auf dem Hunsrück-Plateau in der Verbandsgemeinde Simmern-Rheinböllen (Rhein-Hunsrück-Kreis) — klein, ruhig, ursprünglich, mit etwas über 200 Einwohnern. Das Anwesen selbst liegt in geschützter Einzellage am Ortsrand, durch Hecken und Bäume eingefasst und vom Dorf aus nicht einsehbar. Und trotzdem sind Sie schnell überall:

- 6 Min. zur A61-Auffahrt und nach Rheinböllen (Einkauf, Kindergarten, Grundschule)
- 7 Min. in die Kreisstadt Simmern (Hunsrück-Klinikum, Gymnasium, Amtsgericht, Kreisverwaltung)
- 7 Min. zum nächsten Supermarkt
- 27 Min. zum Flughafen Frankfurt-Hahn
- 35 Min. nach Koblenz, 39 Min. nach Mainz — beide mit ICE-Anschluss
- 57 Min. zum Flughafen Frankfurt (FRA)

Weiterführende Schulen auch in Kastellaun und Stromberg.

NATUR VOR DER HAUSTÜR
Ausgedehnte Wander- und Radwege beginnen direkt am Anwesen. Mitten im nahen Waldgebiet liegt der Libellenteich der Gemeinde — ein stiller Weiher mit Sitzbänken, fußläufig erreichbar. In rund 15 Minuten erreichen Sie den Argenthaler Natur-Badesee mit Liegewiese im Soonwald. In der weiteren Region: Hochwildschutzpark und die spektakuläre Hängeseilbrücke Geierlay.

Internet: 50 Mbit/s VDSL, Glasfaser-Ausbau im Ort in Vorbereitung — Homeoffice problemlos.