Mythos „Nachmieter stellen“ - das gilt nur in Ausnahmen

„Als Mieter komme ich vorzeitig aus dem laufenden Vertrag heraus, wenn ich drei Nachmieter stelle.“ Das ist ein landläufig bekannter Irrglaube und ein Rechtsmythos. Allerdings gibt es dennoch die Möglichkeit, einen Mietvertrag vorzeitig durch Benennen eines Nachmieters zu kündigen. Wir erläutern Ihnen die Rechtslage.

Vorzeitiges Ende des Mietvertrags durch Stellen eines Nachmieters

Es hält sich hartnäckig der Glaube, ein Mieter könnte jederzeit den Mietvertrag beenden, wenn er drei Nachfolgekandidaten nennt. Es gibt dazu keinerlei Rechtsgrundlage. Im Gegenteil: Dem Vermieter steht es frei, die Wohnung nach Ende des Vertrags selbst an für ihn geeignet erscheinende Personen zu vermieten. Der Vormieter hat darauf keinen Einfluss. Allerdings gibt es drei Ausnahmen:

• Es gibt eine unechte Nachmieterklausel,
• es gibt eine echte Nachmieterklausel,
• es gibt einen Härtefall.

Alle drei Varianten haben verschiedene Auswirkungen. Zusätzlich können sich Mieter und Vermieter grundsätzlich jederzeit einvernehmlich auf eine vorzeitige Vertragsauflösung verständigen.

Die unechte Nachmieterregel

Die unrechte Nachmieterregel ist kein Standard, kommt aber in einigen Mietverträgen vor. Diese erlaubt es dem Mieter, drei geeignete Kandidaten zu präsentieren, um den Mietvertrag vorzeitig beenden zu können. Allerdings hat diese Klausel aus Mietersicht einen Haken. Denn der Vermieter muss diese Vorauswahl nicht akzeptieren. Er kann die Interessenten ohne Angabe von Gründen ablehnen.

Die echte Nachmieterregel

Es gibt nur selten Mietverträge, die eine echte Nachmieterregel beinhalten. In diesem Fall steht im Vertrag, dass der Mieter einen Nachmieter stellen kann, um den Vertrag vorzeitig beenden zu können.

Der Vermieter darf einen Kandidaten nur dann ablehnen, wenn ein besonders wichtiger Grund vorliegt. Er darf durch den Mieterwechsel nicht schlechtergestellt werden, wie das Landgericht Bremen in einem Urteil ausführte (Az: 2 S 405/00). Gründe für eine Ablehnung können sein:

• Zahlungsunfähigkeit des Kandidaten,
• eine fehlende Aufenthaltserlaubnis oder
• der Unwille, die Wohnung zu gleichen Konditionen anzumieten, sowie
• Besonderheiten wie gefährliche/giftige Haustiere.

Ein Härtefall liegt vor

Gleiches wie für die echte Nachmieterregel gilt auch für einen Härtefall. Der Vermieter muss einen präsentierten Interessenten akzeptieren, wenn die Lebensumstände des Mieters eine Wohnungsaufgabe erfordern. Solche Härtefälle sind dann begründet, wenn der Mieter zum Beispiel in ein Pflegeheim wechseln muss, wegen Nachwuchs die Wohnung zu klein wird oder berufliche Umstände einen sofortigen Umzug erzwingen. Andere Gründe wie ein eigenes Haus/eine eigene Wohnung genügen dagegen nicht, wie das Oberlandesgericht Oldenburg urteilte (Az: 5 UH 1/81).

Der Vermieter muss bei Vorliegen eines Härtefalls geeignete Kandidaten als Nachfolger annehmen. Wichtig dabei: Der Mieter muss wirklich nur einen passenden Nachmieter nennen!

Nachmieter stellen: Nur der Name reicht nicht aus!

Wenn sich der Mieter dazu entscheidet, einen Nachmieter stellen zu wollen, muss er ausreichend detaillierte Unterlagen zusammenstellen. Eine Liste mit Namen reicht nicht aus. Vielmehr muss er genau die Dokumente liefern, die er bei einer Bewerbung auf eine Wohnung benötigen würde. In der Regel sind das insbesondere ein Einkommensnachweis und eine freiwillige Mieterselbstauskunft.

Fristen: Wie lange darf der Vermieter die Kandidaten prüfen?

Soweit die Voraussetzungen erfüllt sind, ist der Vermieter am Zug. An dieser Stelle wird es für den Mieter noch einmal problematisch. Denn ein Urteil des Landgerichts Gießen (Az: 1 S 119/96) beinhaltet, dass eine Prüfzeit von bis zu drei Monaten für den Vermieter angemessen sein kann. Das wiederum entspricht der typischen Kündigungsfrist von Mietverträgen, ist für Betroffene also in der Regel kein zeitlicher Gewinn. Voraussetzung für die Prüfzeit ist allerdings, dass der Vermieter diese Zeit erkennbar nutzt, um die Kandidaten zu durchleuchten.

Alternativen: Kündigung oder Vertragsaufhebung

Kommt eine Nachmieterregel zum Einsatz, endet der Vertrag, wenn der Vermieter den Interessenten akzeptiert. Effektiver kann es jedoch sein, dass sich beide Seiten auf eine Vertragsauflösung verständigen. Denn viele Vermieter werden kulant auf besondere Situationen reagieren, die für die Mieter eine Kündigung erforderlich werden lassen. Nicht zuletzt können die Vermieter so selbst geeignete Kandidaten auswählen und bleiben so Herr über den richtigen Ablauf beim Vermieten. In allen anderen Fällen müssen Mieter in den sauren Apfel beißen und die typische Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Daran ändert auch nichts der Irrglaube, dass sie mit drei genannten Nachmietern aus dem laufenden Vertrag herauskommen.